Introducción
La normativa sobre el alquiler temporal y el coliving en España ha evolucionado rápidamente en los últimos años, especialmente con la entrada en vigor de nuevas leyes en 2025. Si gestionas pisos compartidos, coliving o alquilas habitaciones por meses, es fundamental que conozcas qué exige la ley y cómo adaptar tu operativa para evitar sanciones y operar con seguridad jurídica.
¿Qué se considera alquiler temporal y en qué se diferencia del alquiler turístico?
Definición de alquiler por temporada
El alquiler temporal o por temporada es aquel que se realiza por un tiempo determinado y con una causa justificada (por ejemplo, estudios, trabajo o tratamientos médicos). No tiene vocación de permanencia y se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), artículo 3.2.
¿Qué lo diferencia de un alquiler de uso turístico?
La diferencia clave es el uso del inmueble. En el alquiler turístico, el inquilino es un viajero que alquila por días o semanas, con fines recreativos, y se considera una actividad económica. El alquiler temporal, en cambio, tiene fines residenciales pero limitados en el tiempo. Además, el turístico suele estar sujeto a licencias, registro y normativa turística autonómica.
Riesgos de malinterpretar la normativa (sanciones, inspecciones)
Confundir un alquiler turístico con uno temporal puede conllevar multas elevadas, cierres forzosos, e incluso procedimientos judiciales. Varias comunidades autónomas han intensificado las inspecciones y están cerrando el cerco sobre modelos de alquiler encubiertos bajo la figura del "temporal".
¿Es obligatorio inscribirse en un registro oficial para alquilar temporalmente?
Requisitos en Madrid (alquiler temporal y turístico)
En Madrid, el alquiler turístico debe registrarse en el Registro de Empresas Turísticas y cumplir con el Plan General de Ordenación Urbana. Para el alquiler temporal, actualmente no hay un registro específico, pero sí se exige justificación documental del motivo del contrato temporal.
Requisitos en Barcelona (registro y licencias)
Barcelona tiene una de las regulaciones más estrictas: cualquier alquiler de menos de 31 días se considera turístico y requiere licencia. Para alquiler temporal o por habitaciones, la nueva normativa impone el registro obligatorio a partir de 2025, con fuertes sanciones para quien no se inscriba.
¿Qué pasa en otras comunidades autónomas?
Comunidades como Andalucía, Comunidad Valenciana o Baleares también están regulando el alquiler temporal y de habitaciones. En general, se exige que los contratos estén bien justificados, y en algunos casos se implementan registros autonómicos incluso para alquileres no turísticos.
Qué dice la nueva ley de 2025 sobre el alquiler temporal y el alquiler de habitaciones
Qué cambios introduce
La ley de vivienda 2025 introduce el registro obligatorio para todos los contratos de alquiler temporal de más de 1 mes, así como para alquileres de habitaciones gestionados de forma profesional. También endurece los requisitos de justificación del uso del inmueble.
Registro obligatorio: a quién afectará y cómo funcionará
El registro será gestionado por cada comunidad autónoma pero con una base estatal compartida. Afectará a: empresas de coliving, gestores de pisos compartidos y particulares que alquilan más de una habitación. Habrá que aportar contratos, documentación del inquilino y justificación del uso temporal, todo en formato digital.
Implicaciones para operadores de coliving y gestores de pisos compartidos
Esto implica que los modelos rent-to-rent y coliving deberán ser más transparentes, contar con un sistema de gestión documental robusto y estar dados de alta oficialmente. La informalidad dejará de ser una opción segura. 👉 Si querés escalar tu negocio de coliving, leé nuestro último artículo: https://colivingsoft.com/blog/rent-to-rent-como-escalar-negocio-inmobiliario
Cómo preparar tu operativa para cumplir con la normativa
Documentación mínima que debes tener (contratos, justificantes, etc.)
Contrato de alquiler por temporada bien redactado. Documentación del inquilino (DNI/pasaporte, NIE si aplica). Justificación del motivo del alquiler (matrícula, contrato laboral, etc.). Registros de entrada y salida si hay rotación frecuente.
Herramientas para digitalizar y registrar la actividad (con ejemplo: ColivingSoft)
Plataformas como ColivingSoft permiten: gestionar contratos digitalmente, subir documentación de los inquilinos, generar informes para presentar ante inspecciones, y registrar actividad ante la administración. Esto no solo ahorra tiempo, sino que ayuda a demostrar cumplimiento legal.
Qué riesgos legales debes evitar si operas sin registro
Multas de entre 3.000€ y 60.000€ (dependiendo de la comunidad). Clausura temporal o definitiva de la actividad. Denuncias vecinales e intervención municipal. Dificultad para reclamar impagos judicialmente si el contrato no está bien tipificado.
¿Y si alquilo habitaciones por meses? Esto es lo que debes saber
Situación legal actual en Barcelona y otras ciudades
Alquilar habitaciones en Barcelona por meses, si se hace de forma profesional, se considera una actividad regulada y ahora está sujeta al nuevo registro. En otras ciudades como Valencia o Bilbao, empieza a exigirse lo mismo.
Cómo afectará el nuevo registro estatal/autonómico
Si alquilas más de una habitación o si ofreces servicios (limpieza, facturas incluidas, espacios comunes equipados), se te considerará operador profesional. En ese caso, tendrás que inscribirte en el registro correspondiente y cumplir con la normativa de vivienda compartida o coliving.
Buenas prácticas para operadores profesionales
Contratos individualizados y claros. Transparencia en precios y servicios incluidos. Atención a los derechos del inquilino (no puedes imponer cláusulas abusivas). Software de gestión para trazabilidad legal y administrativa.
Conclusión: adapta tu modelo antes de que sea tarde
Cumplir la ley es también proteger tu negocio
Adaptarte a la normativa no solo evita sanciones, sino que te protege como operador. Un modelo profesional te permite crecer con seguridad, acceder a financiación y mantener una buena reputación frente a clientes y vecinos.
La tecnología puede ayudarte a estar un paso por delante
Digitalizar tu operativa con herramientas como ColivingSoft te permite: ahorrar tiempo, tener trazabilidad legal, prepararte para auditorías o inspecciones, y escalar de forma profesional y legal.